关于杭州女生抄底二手房，一年多亏了100万，哪些信息值得关注？如何看待当下杭州二手房市场？的信息

　　2016 年开年以来，全国楼市转暖，出现了量价齐升的奇景。南京、厦门、合肥在一线城市后相继领涨，全国一二线城市库存面积持续缩减，但也出现了“面粉贵过面包”等不健康现象。正所谓“不为稻草一燃烈，愿求碳热时久长”，为避免不可控的增长失速，这些城市政府相继出台了相应的收紧政策。

　　那么对于同样地市、楼市双重火爆的杭州，未来的政策走向及可能影响如何呢？

　　7 月18 日国家统计局公布了“2016 年6 月份70 个大中城市住宅销售价格变动情况”，6 月份70 个大中城市中，房价同比上涨的城市有57 个，占比超过八成，远远超过去年全年的30%。

　　然而，火爆的行情并不能掩盖某些城市楼市的虚假繁荣。我们看到土地市场已经出现与市场脱节的情况，并有向楼市传染的趋势。综合往年楼市大年的政策趋势来看，为了规避资本投机与炒作，政府必定会出台楼市调控政策。其中，上海、深圳、厦门、合肥等城市已经开始有所动作。

　　像南京、杭州这样的热门城市，可以说已经处在调控的风口浪尖。

　　杭州最近并未出台相应的政策，但市场已经产生一定的预期。那么，什么情况下政府会出台限购限贷的政策，将会产生什么样的影响？

　　首先，横向对比今年各个城市出台政策的时间点：

　　上海3月25日前半年的楼盘数据呈现下列情况：

　　

　　

　　（1）土地市场2015 年10-12 月成交住宅宗地49 宗，成交楼面均价9866 元/平米；2016年1-3 月成交住宅宗地18 宗，成交楼面均价17947 元/平米，均价涨幅81.90%。

　　（2）住宅市场2015 年10 月周均成交套数2933 套，2016 年3 月周均成交套数4289 套，涨幅42.61%；2015 年10月成交均价33116 元/平米，2016 年3 月成交均价33105 元/平米；

　　2015 年10-12月供销比1.44,2016 年1-3 月供销比3.28,；去化周期从49 个月降至11 个月。

　　（3）二手房市场2015 年下半年月均成交面积286.77 万平米，2016 年1-3 月月均成交面积354.1 万平米，涨幅23.48%；2015 年下半年成交均价25949 元/平，2016 年前三个月成交均价27063 元/平米。

　　深圳3月25日前半年的楼市成交数据呈现下列情况：

　　

　　

　　（1）住宅市场2015 年10-12 周均成交套数1368 套，2016年1-3 月周均成交套数1233套；2015 年10 月住宅均价33640 元/平米，2016 年3 月住宅均价50314 元/平米，涨幅达到49.57%。

　　（2）二手房市场2015 年年末月均成交11141 套，2016 年初月均成交14120 套，涨幅26.74%。

　　厦门7月前半年的楼市成交数据呈现下列情况：

　　（1）住宅市场2016 年1 月周均销售套数317套，2016年7月周均销售套数447套，涨幅41.01%，去化周期从85 周降至37周。

　　合肥近半年的楼市成交数据呈现下列情况：

　　（1）住宅市场2016年1月周均销售套数317套，2016年7月周均销售套数515套，涨幅62.46%，去化周期从85周降至34周。

　　南京近半年的楼市成交数据呈现下列情况：

　　

　　

　　（1）土地市场年初成交楼面均价13033元/平米，至6-7月楼面成交均价18803 元/平米，涨幅达到44.28%；

　　（2）住宅市场住宅去化周期从年初17周降至7周；

　　（3）二手房市场交易套数从2015 年下半年月均9404 套上升至2016年上半年月均13815套，涨幅46.91%。

　　可以看到，政府调控政策的触发点在于库存去化周期和销售价格涨幅。从历史数据可以明显感觉到，政府在面对上涨过快的楼价以及与供应不匹配的销售速度时，会出台政策抑制其不健康增长的失控态势。

　　然后纵向对比杭州的历史数据：

　　相比较已经触发调控的城市，杭州到现在为止还未针对这一波疯长提出调控政策，但是在历史上杭州也出台过不少限购限贷政策。其中最具有代表性的、执行时间较久影响力较大的是2010 年10 月11 日颁布的杭22 条。杭22 条从信贷政策、公积金信贷政策、税收政策、限定购买套数等方面调控楼市。

　　从杭州楼市2010年10月前半年内历史数据来看：

　　（1）住宅市场销售套数2010年上半年月均1202套，下半年月均2937套，涨幅144.34%；去化周期从17个月降至6个月；

　　（2）（走势图）

　　从当时的数据分析，住宅市场过热，交易量大幅拉升，去化周期过短，同时当时的国内楼市泡沫的大环境下，杭州政府才出台了相应的限购限贷政策。

　　回过头来看现在杭州的楼市：

　　（1）土地市场年初一月成交楼面均价在7884 元/平米，到6-7 月楼面成交均价达到了

　　15132 元/平米，涨幅达到了91.92%；

　　（2）住宅市场现阶段周均销售套数1133 套，年初为891 套，涨幅27.11%；价格从年初的23909 元/平米变为23777 元/平米，基本持平；去化周期从40 周降为24 周，处于一个低存量的状态。

　　（3）二手房市场2015 年下半年月均销售4264 套，2016 年上半年月均销售5229 套，涨幅22.63%。

　　

　　

　　

　　楼市一级市场与二级市场的价格与销量相对稳定，符合政府去产能的大环境，但是过热的土地市场明显该为我们敲响警钟，从其他城市的经验来看，接下来土地市场调控政策出台的可能性还是非常大的。

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